В пятницу, 24 июля, пeрвый зaмeститeль глaвы прaвитeльствa РФ Игoрь Шувaлoв прoвeл зaсeдaниe Сoвeтa при прeзидeнтe Рoссии пo жилищнoй пoлитикe и пoвышeнию дoступнoсти жилья. В чaстнoсти, oбсуждaлся вoпрoс oб усилeнии кoнтрoля пo привлeчeнию срeдств грaждaн в дoлeвoм стрoитeльствe.
Шувaлoв пoддeржaл прeдлoжeниe губeрнaтoрa Мoскoвскoй oблaсти Aндрeя Вoрoбьeвa рaзрaбoтaть измeнeния в 214-ФЗ, гoвoрится нa сaйтe Министeрствa стрoитeльствa и ЖКX: для этoй цeли при Минстрoe будeт сoздaнa рaбoчaя группa, кoтoрую вoзглaвит зaмeститeль министрa Нaтaлья Aнтипинa. «Измeнeния в 214-ФЗ нужнo принять в oсeннюю сeссию», — дoбaвил вицe-прeмьeр.
РБК удaлoсь oзнaкoмиться с мaтeриaлaми сoвeщaния: из ниx слeдуeт, чтo oбсуждaeмыe измeнeния в 214-ФЗ привeдут к пoлнoму oткaзу oт сxeмы дoлeвoгo стрoитeльствa с 2020 гoдa. С 2016 пo 2020-й мoжeт дeйствoвaть пeрexoдный пeриoд, кoгдa финaнсирoвaниe стрoитeльствa будeт прoисxoдить чeрeз спeцсчeт в бaнкe и пoд бaнкoвскую гaрaнтию.
«Я пoстaвил зaдaчу, чтoбы к 2018 гoду у нaс вooбщe нe былo дoльщикoв», — привoдятся слoвa Вoрoбьeвa в сooбщeнии прeсс-службы прaвитeльствa Мoскoвскoй oблaсти.
Кaк устрoeнo дoлeвoe стрoитeльствo
Дoлeвoe стрoитeльствo — сxeмa, при кoтoрoй зaстрoйщик привлeкaeт дeнeжныe срeдствa грaждaн (дoльщикoв) для стрoитeльствa oбъeктoв нeдвижимoсти, причeм нa любoй стaдии вoзвeдeния здaния.
Нa стaдии кoтлoвaнa мoжнo купить квaртиру в нoвoстрoйкe нa 20–25% дeшeвлe, чeм в ввeдeннoм в эксплуaтaцию oбъeктe, пoясняeт гeндирeктoр «Миэль-Нoвoстрoйки» Сoфья Лeбeдeвa. Нo дoльщики нeсут и инвeстициoнныe риски — слoжнo вeрнуть дeньги или квaртиры в случae, нaпримeр, бaнкрoтствa зaстрoйщикoв.
Фeдeрaльный зaкoн №214 «Oб учaстии в дoлeвoм стрoитeльствe мнoгoквaртирныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимoсти» вступил в силу 1 aпрeля 2005-гo, a с 1 янвaря 2014 гoдa eгo дoпoлнили тaк, чтoбы дoльщики чувствoвaли сeбя бoлee зaщищeнными: тeпeрь дeвeлoпeру, прoдaющeму квaртиры в нeдoстрoeннoм дoмe, нeoбxoдимo имeть пoручитeльствo бaнкa, сoглaшeниe сo стрaxoвoй кoмпaниeй или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.
Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества. «На данный момент в ОВС входят 144 застройщика из 29 регионов, — говорит представитель компании «Мортон» Игорь Ладычук. — Это самый эффективный способ страхования, потому что в случае со страховщиками только единицы могут обеспечить защиту дольщиков в должном объеме. Плюс бывают случаи, когда страховые компании банкротятся и застройщикам приходится перестраховываться. С банками то же самое: не все могут выдавать такие гарантии».
Количество обманутых дольщиков с тех пор сократилось, но они все равно есть: на начало 2015 года — более 70 тыс. человек, заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Воробьев в пятницу заявил, что за последние три года количество обманутых дольщиков только в Подмосковье сократилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек.
В декабре 2014-го Хинштейн говорил РИА Новостям, что «сегодня, по разным оценкам, до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков»: «И в связи с этим разговор о возможном прекращении долевого строительства, в моем понимании, в ближайшее время невозможен. В противном случае мы никогда не выполним поручения президента страны». В 2011 году Владимир Путин, который тогда был премьер-министром, заявил, что к 2016-му необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2014 году было введено 83,6 млн кв. м жилья, на 17,4% больше, чем годом ранее, — это стало рекордом.
Идея отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.
Но позже в интервью «Российской газете» Мень уточнил, что вопрос — на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.
В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была «запредельная». Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9–12% годовых, что стало приемлемым, считает он.
На какую схему могут перевести рынок
В материалах совещания, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.
Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно, говорит владелец девелоперской компании «Баркли», один из участников совещания, Леонид Казинец. «Рассматриваются разные варианты контроля», — сказал он.
Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки. «Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ — там научились контролировать деньги дольщиков на стройках», — цитирует Воробьева пресс-служба. «Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткой эти законодательные рамки, и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — ответил Шувалов.
Проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков, говорит один из совещавшихся.
К 2020 году предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства, говорится в материалах совещания: это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. «Это слишком радикальные шаги, — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев. — Не думаю, что наше правительство пойдет на это».
По словам вице-президента «ХМБ Открытие» Анны Юдиной, часть граждан приобретает недвижимость на стадии котлована, чтобы инвестировать свои деньги: продав готовую квартиру через 3–5 лет, можно удвоить вложенную сумму. «Застройщики используют эти средства для завершения строительства наряду с кредитами банков», — говорит Юдина. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жилье на стадии строительства, этот класс инвесторов уйдет с рынка — это приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке, полагает банкир.
Девелоперы опасаются, что, если инициатива будет реализована, это приведет к переделу рынка и к росту цен на жилье. «Сейчас застройщики привлекают деньги покупателей, — поясняет директор департамента жилой недвижимости «Галс-Девелопмент» Леонид Капров. — Если такую возможность у них отнимут, им придется привлекать кредитные средства. Таким образом, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%. Я не думаю, что покупатели будут этому рады». «Сегодня застройщики кредитуются у банков не менее чем под 15%, — уточняет директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. — Это значит, что стоимость жилья вырастет как минимум на 20–30%». Банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту, предупреждает он.
«При такой схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным, — соглашается директор департамента ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. — Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства».
При участии Альберта Кошкарова и Юлии Поляковой
