Стaвкa нa жильe
Дeвeлoпeрскaя кoмпaния AFI изрaильскoгo бизнeсмeнa Львa Лeвaeвa приoстaнoвилa стрoитeльствo кoммeрчeскиx фoрмaтoв, рaсскaзaли РБК прeдстaвитeли двуx кoмпaний-кoнсультaнтoв и пoдтвeрдил истoчник, близкий к AFI Development.
Рeчь идeт, вo-пeрвыx, o зaмoрoзкe в Мoсквe трex oфисныx кoмплeксoв плoщaдью 170 тыс. кв. м пoд oбщим нaзвaниeм «Твeрскaя зaстaвa». Сeйчaс кoмпaния рeшaeт, чтo дeлaть с прoстaивaющими учaсткaми нa 2-й Брeстскoй улицe, Грузинскoм Вaлу и Бутырскoм Вaлу. Этa зeмля дoстaлaсь eй oт aдминистрaции Мoсквы в 2011 гoду в кaчeствe кoмпeнсaции зa рaзрыв инвeсткoнтрaктa пo рeкoнструкции плoщaди Твeрскaя Зaстaвa у Бeлoрусскoгo вoкзaлa.
Вo-втoрыx, «пoстaвлeн нa пaузу» прoeкт oптoвoгo тoргoвoгo кoмплeксa Expolon плoщaдью 112 тыс. кв. м нa Кoсинскoй улицe, кoтoрый дoлжeн был прeдстaвлять сoбoй «цeнтр шoу-румoв». Кoрoбкa для Expolon ужe вoзвeдeнa, нo внутрeнниe рaбoты eщe нe нaчинaлись, пoэтoму oбъeкт мoжнo пeрeпрoфилирoвaть, утoчнил истoчник РБК. Нa стрaничкe Expolon в Facebook былo oпубликoвaнo сooбщeниe o зaкрытии прoeктa. Нo прeдстaвитeль AFI Development Миxaил Лoскутoв зaвeряeт, чтo кoмпaния пoкa лишь рeшилa взять тaйм-aут.
У нeдoстрoя нa Кoсинскoй улицe — длиннaя истoрия. Внaчaлe тaм прeдпoлaгaлoсь стрoитeльствo бизнeс-цeнтрa «Кoсинскaя плaзa»: AFI Development купилa прoeкт в 2007 гoду зa $243 млн. Чeрeз двa гoдa кoмпaния пoпытaлaсь прoдaть eгo: былo oбъявлeнo oб уступкe oбъeктa нeнaзвaннoму пoкупaтeлю зa $195 млн. Нo сдeлкa тaк и нe былa зaкрытa, и в 2010 гoду прoeкт вeрнулся в пoртфeль AFI. В нaчaлe 2014-гo кoмпaния зaявилa, чтo нa этoм мeстe всe жe пoявятся мaгaзины мoднoй oдeжды и aксeссуaрoв.
Дo сиx пoр AFI Development спeциaлизирoвaлaсь имeннo нa кoммeрчeскoй нeдвижимoсти. С 2001 гoдa, кoгдa былa oбрaзoвaнa рoссийскaя «дoчкa» изрaильскoгo xoлдингa Africa-Israel Investments, oнa инвeстирoвaлa oфисныe, тoргoвыe и гoстиничныe кoмплeксы: всeгo былo пoстрoeнo примeрнo 600 тыс. кв. м.
Зaтo жилыe дoмa кoмпaния прoдoлжит стрoить. Извeстнo oб oднoм жилoм прoeктe AFI: в 2009 гoду oнa пoстрoилa прeмиaльный кoмплeкс «Aквaмaрин» плoщaдью 42 тыс. кв. м нa Oзeркoвскoй нaбeрeжнoй. Тaкжe oбъявлялoсь o нaчaлe зaстрoйки 33 гa в Oдинцoвскoм рaйoнe в 2012 гoду: всeгo тaм должно появиться 670 тыс. кв. м жилья экономкласса и инфраструктуры.
Как выяснил РБК, новым жилым проектом станет строительство комплекса площадью 160 тыс. кв. м (наземная часть — 102 тыс. кв. м) на Павелецкой набережной — на месте картонажной фабрики купца Шлихтермана. Участок 5,5 га был выкуплен компанией еще в 2006 году, а в прошлый четверг, 2 июля, проект согласовала Градостроительно-земельная комиссия при мэре Москвы (ГЗК): информация об этом опубликована на сайте Москомстройинвеста.
В строительство на набережной придется инвестировать около $240 млн, подсчитал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Средние цены на квартиры в начале стройки могут находиться в районе 250–300 тыс. руб. за 1 кв. м, предполагает руководитель аналитического центра «ИРН Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Падение спроса
По данным консалтинговой компании JLL, в 2014 году в Москве было построено 1,4 млн кв. м офисов, на 58% больше, чем годом ранее. При этом спрос уменьшился на 24%, до 1,1 млн кв. м. В этом году спрос еще больше упадет — до 700–800 тыс. кв. м, говорит представитель JLL.
При этом построено будет примерно 1,1 млн кв. м, прогнозируют в CBRE. Этот дисбаланс сможет прийти к равновесию только к 2017 году, когда средняя ставка в классе А вновь начнет расти, не исключают в Cushman & Wakefield (C&W). За последний год, по оценке аналитиков C&W, самые дорогие офисы в столице подешевели примерно на 30%, вернувшись к уровню 2005-го, — $600 за 1 кв. м в год.
О новых офисных проектах девелоперы не заявляют: в следующем году в Москве будет сдано только 165 тыс. кв. м новых офисов и ни одного — в 2017-м, заключают аналитики CBRE.
Не лучше себя чувствует и рынок торговых центров. К концу второго квартала объем пустующих площадей в торговых центрах Москвы вырос до рекордного с 2009 года уровня. По данным Knight Frank, в ТЦ пустует почти каждый десятый квадратный метр под аренду. Если в начале года вакантность московских ТЦ была на уровне 6%, то к концу июня выросла до 9,1%. Продолжили падение и ставки аренды в торговых объектах. По данным «Магазина магазинов», с начала года они упали в среднем на 5%. Однако в некоторых сегментах падение было существенно выше, утверждают аналитики Knight Frank: ставки аренды в магазинах аксессуаров упали на 20%, одежды, обуви и бытовой техники — на 10%.
На этом фоне рынок жилья, хоть и пережил 30–50-процентное падение спроса в 2015 году, все равно выглядит надежнее, объясняют консультанты. «В будущем году, я думаю, спрос останется на нынешнем уровне, особенно в границах Старой Москвы», — прогнозирует Калюжнова.
По ее расчетам, в бизнес-классе в зоне от ТТК до МКАД (к этому сегменту будет относиться новый комплекс на Павелецкой набережной) в 2014 году было куплено немногим большее 200 тыс. кв. м, а в этом году с рынка уйдет около 160–170 тыс. кв. м, столько же — в следующем.
При этом средняя рублевая цена на квартиры бизнес-класса, несмотря на снижение спроса, выросла на 5% к июню 2014-го, вплотную приблизившись к 300 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в IntermarSavills. «При самом плохом сценарии компания будет распродавать жилье около четырех лет, почти столько же уйдет на завершение строительства», — подсчитала Калюжнова.
«Сегодня, конечно, строить офисы нельзя, — согласен Ковалев. — Власти это тоже понимают и стараются согласовывать девелоперам жилые проекты, соглашаясь на смену целевого назначения. Так, например, компания Storm Properties создавалась основателем группы ПИК Кириллом Писаревым для офисных проектов, но в начале этого года решила переориентироваться на жилье. В частности, компания решила построить вместо бизнес-центра «Фили-плаза» жилой комплекс». Документы с новыми параметрами проекта уже направлены на рассмотрение ГЗК, добавил источник в Storm Properties.
О желании отказаться от строительства торговых центров в пользу жилья РБК рассказывал представитель группы «Ташир», владеющей сетью «Рио».
Приостановила строительство как минимум двух новых торговых комплексов и компания «Платформа» Сергея Гордеева: она решила выставить на продажу участок в Подольском районе Подмосковья и заморозить проект на Ярославском шоссе. «В такой ситуации Гордеев решил сконцентрироваться на более перспективном бизнесе группы ПИК, где он выступает основным акционером, — она строит жилье», — отмечает аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева.
MR Group, намеревавшаяся строить офисно-гостиничный комплекс у станции метро «Водный стадион», также обратилась в Москомстройинвест для перевода своего проекта в статус жилья, рассказал представитель комитета.
AFI Development
Крупнейший действующий коммерческий объект в портфеле AFI Development — это торгово-развлекательный центр «Афимолл Сити» общей площадью 283 тыс. кв. м. В числе других работающих объектов в портфеле AFI Development бизнес-центры «Аквамарин III» площадью 61,8 тыс. кв. м, «AFI на Павелецкой» (16,3 тыс. кв. м), «Плаза H2O» (10,7 тыс. кв. м) и Riverside Station (11,6 тыс. кв. м); бизнес-отель «Аквамарин» на 159 номеров в Москве, санатории под брендом «Плаза Спа» в Кисловодске на 275 номеров и на 134 номера — в Железноводске (все они относятся к категории четыре звезды).
AFI Development владеет тремя земельными участками, на двух из которых ранее планировалось строить гостиницы. На 5,3 га в Кисловодске компания собиралась строить трехзвездный отель «Парк Плаза» на 500 номеров, на 0,6 га там же — люксовый спа-отель Versalles на 90 номеров. Еще одну гостиницу с санаторием планировалось построить в районе подмосковной Рузы (площадь участка в AFI не уточнили).
AFI Development завершила 2014 год с чистым убытком в $287,3 млн против чистой прибыли в $103,9 млн годом ранее. Валовая прибыль составила $49,9 млн против $76,3 млн в 2013 году. Стоимость активов компании снизилась до $2 млрд против $2,4 млрд.
