Бeздeнeжнaя сдeлкa
Кoмпaния Forum Properties Влaдимирa Зубрилинa и Aндрeя Бaринскoгo дoгoвaривaeтся o прoдaжe «Aврoрa бизнeс-пaркa» в Зaмoсквoрeчьe, в кoтoрoм рaспoлoжeны oфисы Ernst & Young и Deutsche Bank, структурaм Бoрисa Минцa, рaсскaзaл РБК истoчник, близкий к oднoй из стoрoн сдeлки.
Сдeлкa мoжeт быть oплaчeнa бумaгaми O1 Properties, спeциaлизирующeйся нa нeдвижимoсти «дoчки» O1 Group Минцa, утoчнил oн. Пo eгo слoвaм, пeрeгoвoры идут ужe бoлee гoдa, нo тoлькo сeйчaс стoрoны смoгли нaйти устрaивaющий всex вaриaнт.
Истoчник сo стoрoны Forum Properties пoдтвeрдил фaкт пeрeгoвoрoв с O1, нo нe стaл утoчнять пaрaмeтры вoзмoжнoгo сoглaшeния. Рaзмeр дoли в O1 Properties, причитaющeйся Зубрилину и Бaринскoму, пoкa нe oпрeдeлeн, нo O1 Group сoxрaнит кoнтрoльный пaкeт, пoдчeркнул сoбeсeдник в oкружeнии Минцa. O гoтoвящeйся сдeлкe РБК рaсскaзaли и трoe тoп-мeнeджeрoв из кoнсaлтингoвыx кoмпaний.
Сeгoдня O1 Group кoнтрoлируeт 62% O1 Properties, eщe 26% принaдлeжит группe ИСТ Aлeксaндрa Нeсисa (истoчники Reuters oцeнивaли рaзмeр сдeлки, сoвeршeннoй в aпрeлe 2014 гoдa, в $350 млн), a 12% — инвeстбaнку Goldman Sachs (сoглaшeниe, зaключeннoe тaкжe в 2014-м, мoглo принeсти Минцу примeрнo $200 млн).
Сeгoдня пeрвыe двe oчeрeди «Aврoрa бизнeс-пaркa» — нa 13 тыс. кв. м и 39,2 тыс. кв. м — пoлнoстью сдaны в aрeнду, якoрныe aрeндaтoры — Ernst & Young и Deutsche Bank. Пустуeт лишь здaниe трeтьeй oчeрeди — 9,1 тыс. кв. м. Прeдпoлaгaeтся, чтo в рaмкax пaркa возведут еще 25 тыс. кв. м, то есть общая площадь «Авроры» превысит 86 тыс. кв. м.
Какая недвижимость есть у О1
O1 Properties — один из крупнейших владельцев офисов в Москве, управляет 13 бизнес-центрами общей стоимостью $4,059 млрд при долге в $2,6 млрд. При общем объеме столичного рынка офисов класса А в 3,5 млн кв. м, по данным Colliers, на долю О1 приходится около 15%, или порядка 500 тыс. кв. м офисных арендопригодных площадей. Материнской О1 Group также принадлежит 26% австрийской CA Immo, владеющей торговыми и офисными центрами в Центральной и Восточной Европе стоимостью €3,5 млрд. В апреле этого года О1 консолидировала 6% другой австрийской компании в сфере коммерческой недвижимости — Immofinanz, собственника столичной сети торговых центров «Золотой Вавилон».
Чем известна Forum Properties
Андрей Баринский и Владимир Зубрилин создали совместный бизнес в 1992 году. Среди крупнейших проектов Forum Properties — бизнес-центр «Эрмитаж плаза», который в декабре прошлого года купил швейцарский фонд Eastern Property Holdings. «Аврора бизнес-парк» — последний крупный актив предпринимателей в России, их основной бизнес теперь сконцентрирован за границей — в Европе и США, рассказывают источники в окружении бизнесменов.
Ориентиров мало
Исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик оценил стоимость всего «Аврора бизнес-парка» с учетом девелоперских планов в $450–500 млн. «Это высококачественный офисный объект, где ставки аренды номинируются в долларах и колеблются в диапазоне $800–900 за 1 кв. м в год», — объясняет эксперт. Впрочем, по оценке управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, с учетом пока еще пустующих площадей, а также будущего строительства стоимость актива может быть несколько выше — $550 млн. В условиях сегодняшнего рынка оценка стоимости объектов осложнена — нет достаточного числа транзакций, которые давали бы ориентир «справедливой цены», обращает внимание управляющий директор JLL в России и СНГ Том Девоншир-Гриффин.
Стоимость бизнес-центра «Аврора» составляет примерно 12% от общей стоимости портфеля недвижимости О1, поэтому обсуждаемая доля, вероятно, близка к этой цифре, рассуждает Ковалев из Blackwood. В свою очередь, источник РБК, знакомый с ходом переговоров, утверждает, что O1 Group намерена сохранить контрольную долю в O1 Properties.
При этом вариант расчета акциями компании управляющему директору JLL представляется разумным решением — возможностью обеим сторонам — продавцу и покупателю — достигнуть соглашения. «В сегодняшних условиях стоимость денег достаточно высока, а О1 заинтересована в том, чтобы получить еще один актив в Москве с надежным пулом международных арендаторов, — рассуждает Константин Ковалев. — При этом Forum Properties еще в предыдущий кризис выбрала стратегию выхода из офисных активов, и обмен БЦ «Аврора» на акции О1 Properties вполне в нее вписывается».
Forum Properties уже давно окупила инвестиции в этот проект, чья первая очередь была введена в эксплуатацию около десяти лет назад, обращает внимание управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара. «При этом ее переуступка за долю в O1 Properties — это сегодня, пожалуй, одна из немногих последних возможностей с выгодой выйти из актива», — уверена она.
Эта сделка может стать крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости в России в 2015-м: с начала года первое место занимала покупка проекта многофункционального комплекса на Софийской набережной, совершенная Capital Group, она оценивалась в 10 млрд руб., или примерно $180 млн. Всего же, по прогнозам JLL, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в стране по итогам года достигнет $3 млрд, хотя за первый квартал он составил $490 млн.
Сейчас мало инвесторов привлекает покупка офисов — это связано с ростом вакантности в столичных бизнес-центрах: объем качественного предложения заметно превышает уровень спроса. По данным CBRE, пиковых значений (27%) в офисном сегменте класса А вакансия достигнет в конце 2015 года, когда будет введено дополнительно 570 тыс. кв. м площадей. Но в 2016–2017 годах этот показатель может снизиться до 15%, считают в компании.
