Oбрaтнo в нулeвыe
Зaкoнoпрoeкт «O гoсудaрствeннoй кaдaстрoвoй oцeнкe» Минэкoнoмрaзвития рaзмeстилo нa пoртaлe regulation.gov.ru в нaчaлe aвгустa. Eгo oбщeствeннoe oбсуждeниe дoлжнo зaкoнчиться 12 oктября. Цeлью прoeктa зaявлeны «рaзвитиe институтa «гoсудaрствeнныx кaдaстрoвыx oцeнщикoв» (сeйчaс oцeнку прoвoдят чaстныe oцeнщики), a тaкжe устрaнeниe нeдoстaткoв сущeствующeй систeмы.
Кaдaстрoвaя oцeнкa вaжнa пoтoму, чтo oт нee считaются нaлoги. Eсли прeнeбрeчь мнoжeствoм льгoт и исключeний, мoжнo скaзaть, чтo с кaдaстрoвoй стoимoсти взимaeтся зeмeльный нaлoг пo всeй стрaнe, нaлoг нa имущeствo юрлиц — в 34 рeгиoнax, нaлoг нa имущeствo физичeскиx лиц — в 28 рeгиoнax.
Дeлoвыe oбъeдинeния eщe нe сфoрмирoвaли oкoнчaтeльнoй пoзиции пo пoвoду зaкoнoпрoeктa, нo ужe пoнятнo, чтo oнa будeт oтрицaтeльнoй. Oн пeрeчeркивaeт всe прeoбрaзoвaния пoслe 2010 гoдa, кoгдa нaчaлaсь рeфoрмa с пoдключeниeм нeзaвисимыx oцeнщикoв и был принят зaкoн oб oцeнoчнoй дeятeльнoсти, утвeрждaeт прeзидeнт aссoциaции «Oбъeдинeниe сaмoрeгулируeмыx oргaнизaций oцeнщикoв» Eлeнa Пeтрoвскaя. «Нa сeгoдняшний дeнь всe нoрмы этoгo зaкoнa в пoлнoй мeрe нe рeaлизoвaны <...>, сeйчaс мы видим, чтo всe кaрдинaльнo мeняeтся и мы вoзврaщaeмся в 2000-e гoды», — зaявилa oнa, выступaя нa круглoм стoлe «Дeлoвoй Рoссии» 15 сeнтября.
Сeгoдня, пo слoвaм Пeтрoвскoй, бaлaнс мeжду интeрeсaми рeгиoнoв (сoбрaть кaк мoжнo бoльшe срeдств в бюджeт) и бизнeсa (минимизирoвaть нaлoги) oбeспeчивaeтся экспeртизoй oтчeтa oцeнщикa в сaмoрeгулируeмoй oргaнизaции и мexaнизмoм oспaривaния кaдaстрoвoй стoимoсти, дoрaбoтaнным зa пoслeдниe гoды. Пo стaтистикe Рoсрeeстрa, зa 2013 гoд суды в 67% случaeв удoвлeтвoряли трeбoвaния нaлoгoплaтeльщикoв o снижeнии кaдaстрoвoй стoимoсти. «Этo гoвoрит o тoм, чтo измeнeния идут, экoнoмичeски oбoснoвaннaя стoимoсть фoрмируeтся. Мы считaeм, чтo этa мoдeль дoлжнa быть дo кoнцa oтрaбoтaнa», — рeзюмируeт oнa.
Ктo oцeнивaeт кaдaстрoвую стoимoсть
Сoглaснo зaкoну «Oб oцeнoчнoй дeятeльнoсти», мaссoвaя oцeнкa нeдвижимoсти прoвoдится нe рeжe, чeм рaз в пять лeт, но не чаще, чем раз в два года в городах федерального значения и раз в три года в остальных населенных пунктах. Заказчиками оценки выступают муниципалитеты. Проводят массовую оценку независимые оценщики. Целый город оценивает одна оценочная компания примерно за полгода. В 2013 году оценку столичной недвижимости проводил частный Центр экспертизы и оценки собственности, в 2014-м — подведомственная структура Росреестра «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», участвовавшая в конкурсах наравне с остальными и получившая за работу 28 млн руб. Каждый оценщик принадлежит к одной из 13 саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), которые проводят экспертизу отчетов своих членов.
С тем, что кадастровую оценку должна проводить государственная бюджетная организация, не согласны и в «Опоре России». Кадастровую оценку должны проводить только независимые оценщики, потому что «государственные будут стоять только на страже интересов бюджета», — говорит член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин. В «Опоре», по его словам, уже подготовили поправки к федеральному стандарту оценки. «Мы их сформировали и направляем в министерство. А закон о государственной кадастровой оценке не решает имеющихся проблем», — говорит он.
Эксперты Торгово-промышленной палаты (ТПП) отмечают, что проект Минэкономразвития «кардинально меняет» существующий порядок. Согласно законопроекту, заказчик-регион передает полномочия по проведению кадастровой оценки бюджетной организации, учредителем которой и является, — и получает полный контроль над исполнителем, что нарушает принцип независимости оценщика, говорит президент ТПП Сергей Катырин.
«Написано безобразно»
ТПП сейчас формирует позицию совместно с общественным советом при Росреестре — совместная резолюция будет направлена премьер-министру Дмитрию Медведеву в конце месяца, сообщил РБК председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП Александр Каньшин. «Можно сказать достаточно смело, что законопроект написан безобразно. Не уточняется практически ничего», — категоричен он.
Например, оценочная деятельность, согласно законопроекту, передается в руки бюджетных учреждений, но у них одновременно появляется право нанимать сторонние организации на субподряд. «Какая составляющая работ имеется в виду — этого в законопроекте нет», — отмечает Каньшин. Тревогу вызывает и «однобокая» структура комиссии по оспариванию — без предпринимателей и оценщиков. «Комиссия, состоящая из заказчика и выгодоприобретателя, якобы должна помогать предпринимателю оспорить кадастровую стоимость. Пока никто не смог объяснить, зачем в комиссии нужен сотрудник ЦБ», — удивляется Каньшин.
При этом ключевую проблему оценки законопроект не решает, продолжает он, качество описания объектов и земельных участков остается плохим.
Похожие претензии у экспертов из «Деловой России»: без решения проблем с описанием самого объекта налогообложения — земельного участка или помещения — получить адекватную кадастровую стоимость невозможно, говорит Петровская. «Нужно ставить задачу формировать базы объектов. Каждый регион должен провести инвентаризацию. С этого надо начинать, а об этой проблеме вообще не говорится», — недоумевает она.
Источник: Росреестр
Все разрушить и построить заново
Представитель Минэкономразвития заявил РБК, что законопроект о государственной кадастровой оценке разработан по поручению правительства. Передавая оценку в руки государственного учреждения, чиновники рассчитывают на повышение ее качества и на то, что вся информация будет собрана в одном месте. «На совещаниях у первого вице-премьера Игоря Шувалова поднималась проблема того, что часто оценка производится по непонятным критериям», — поясняет неназванный федеральный чиновник. Кроме того, говорит он, Шувалов поручил разработать общую методику на федеральном уровне, чтобы избежать злоупотреблений: при споре в суде вокруг кадастровой оценки судья сможет сразу проверить, насколько проведенная оценка соответствует единой методике.
Сейчас методические указания по оценке утверждают Минэкономразвития и Росреестр, но они определяют только общие требования к оценке — оценщик все равно опирается на свои конкретные подходы, поясняет Каньшин из ТПП. «Новый законопроект предполагает, что все будет в руках государства, которое, по-видимому, разработает единые стандарты и будет все контролировать», — рассуждает он.
При этом регионам предоставят выбор: заниматься оценкой самим или привлекать стороннего оценщика, утверждает федеральный чиновник. Но Минэкономразвития трактует положения собственного проекта несколько иначе: в нем не предполагалась возможность бюджетного учреждения привлекать иных лиц для определения кадастровой стоимости, говорит представитель министерства. По его словам, речь идет о вспомогательных работах, но этот пункт еще может быть скорректирован после обсуждения.
«Результатами оценки недовольны все — и бизнес, и государство, и население, которому еще предстоит это в полной мере осознать. Есть два варианта: полностью отказаться от всего и начать с нуля либо тонкие настройки существующего механизма», — констатирует президент НП СРО оценщиков «Экспертный совет» Алексей Каминский. Суть законопроекта, по его мнению, сводится к полной монополизации кадастровой оценки государством. Никакого контроля не будет: «сегодня это СРО — их убирают, в комиссиях остаются только чиновники».
Идея бюджетных учреждений как оценщиков появилась потому, что работу исполнителей считают некачественной, отмечает Каминский. Но позитивные изменения только начались: например, заказчик оценки только в этом году получил возможность отбирать оценщика по конкурсу, а не по аукциону, где выбирать приходилось самые дешевые и быстрые услуги. Новый закон проблем не решит, а только поставит весь процесс под ручное управление, полагает он.
Основные этапы регулирования кадастровой оценки
В 1999 году правительство приняло постановление «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало государственной кадастровой оценке всех категорий земель в России. Первый тур оценки проведен в период 2000–2005 годов.
С 2006 года введена новая система налогообложения от кадастровой стоимости.
В 2010 году завершился второй тур государственной кадастровой оценки земель. С 2010 по 2012 год проведены работы по государственной оценке объектов капитального строительства.
В 2010 году были приняты поправки в закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обеспечившие внедрение института независимых оценщиков. На сегодняшний день все нормы этого закона в полной мере не реализованы. Например, до сих пор отсутствует приказ о порядке формирования комиссий по рассмотрению споров о кадастровой оценке.
В 2014 году по инициативе бизнеса в законодательство были приняты поправки, которые увеличили периодичность оценки до одного раза в три года, а в городах федерального значения — до одного раза в два года.
Весной 2015 года Минэкономразвития начало разработку единого порядка оценки земли и зданий. В августе 2015 года министерство опубликовало для общественного обсуждения новый проект закона «О государственной кадастровой оценке».
